Privatinvestoren im sozialen Wohnungsbau

Der neue Boom und was Trumps Reichtum damit zu tun hat

Der soziale Wohnungsbau in Deutschland steckt in einer merkwürdigen Zwischenwelt. Auf der einen Seite stehen Kommunen und Parteien, die längst nicht mehr von Wohnungsmangel sprechen, sondern von Wohnungsnot. Auf der anderen Seite liest man in Branchenzeitungen von Sozialwohnungen als neuer „Boom-Nische“ für Privatinvestoren. Zuschüsse, gedeckelte Zinsen, ESG-Kriterien: All das verwandelt sie in ein attraktives Anlageprodukt.

Besonders medienwirksam ist der Auftritt der Münchner Investmentboutique Kingstone Real Estate, die sich selbstbewusst zu einem der einflussreichsten Akteure im geförderten Neubau vorgearbeitet hat. Doch dieses Geschäftsmodell – staatliches Geld, private Stabilität, sichere Rendite – ist älter als viele glauben. Es wurde bereits in der Nachkriegszeit in den USA von einem besonderen Mann perfektioniert: Fred Trump, dem Vater des heutigen US-Präsidenten.

New York Times 2020

Das Geld fließt in Projekte in süddeutsche Städte wie Mannheim, Nürnberg, Fürth und Weil am Rhein. Mehrere hundert Wohnungen entstehen dort, ein Großteil davon gefördert. Dass die Wohnungen gerade dort entstehen, ist kein Zufall: Bayern und Baden-Württemberg haben laut den Kingstone-Geschäftsführern die attraktivsten Fördersysteme. Dort sind die Zuschüsse am höchsten, die Zinssätze am niedrigsten und die Förderlogik am verlässlichsten.

Die Folge: Genau dort wird neu gebaut – nicht in ostdeutschen Regionen, in denen die Mieten zwar steigen, die kommunalen Haushalte aber kaum Mittel haben, um attraktive Fördermodelle aufzusetzen.

Doch genau in den süddeutschen Vorzeigeregionen zeigt sich auch die Zerbrechlichkeit dieses Modells. Die bayerischen Fördertöpfe sind inzwischen leer. Für 1,8 Milliarden Euro wurden Anträge gestellt, bewilligt wurden jedoch nur knapp 690 Millionen. Projekte, die kurz vor dem Beginn standen oder sogar bereits im Bau waren, wurden gestoppt. In den betroffenen Kommunen macht sich Unverständnis breit. Projekte von kommunalen Unternehmen können nicht weiterlaufen.

Doch zunächst wird es neue Sozialwohnungen geben – gebaut durch Immobilienfonds. Also ein Aufatmen. Doch in 20 bis 30 Jahren verlieren die Wohnungen ihre Bindung, wandern zurück auf den freien Mietmarkt und der Kreislauf beginnt von vorne: Jahr für Jahr verschwinden mehr Sozialwohnungen aus dem Bestand, als neu entstehen.

Und dann sind da noch die Akteure hinter den heutigen Projekten. Bei Kingstone ist das die Familie Schomberg: zwei Söhne und ihre Mutter, die das Unternehmen führen. Tim Schomberg beschreibt Kingstone gern als Spezialisten mit präzisem Marktzugang, die wissen, wie man mit Behörden und Förderstrukturen arbeitet.

Seine Mutter, eine der bekanntesten Immobilienmanagerinnen des Landes, bringt die Art von institutioneller Glaubwürdigkeit mit, die Investoren beruhigt. Gemeinsam geben sie Kingstone ein Gesicht, das professionell, erfahren und vertrauenswürdig wirkt.

Ein Unternehmen, das nach außen hin fest im sozialen Wohnungsbau verankert scheint – auch wenn seine Entscheidungen letztlich von denselben Parametern gesteuert werden wie damals die von Fred Trump: von der Frage, wie sich staatliche Förderung in stabile Renditen verwandeln lässt und wohin man geht, wenn die Förderbedingungen nicht mehr attraktiv genug sind